Komunikat prasowy: Publikacja wyników za trzeci kwartał 2011 r.

Solidne wyniki operacyjne, natomiast kryzys strefy euro wpłynął na wycenę aktywów

Globe Trade Centre S.A. (GTC) opublikowała dzisiaj wyniki finansowe za trzeci kwartał 2011 r. Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (IFRS) i zaprezentowane w euro.

 Kluczowe wydarzenia

  •  Pomimo sprzedaży Galerii Mokotów, przychody operacyjne wzrosły w III kw. (42 mln euro; 13% r/r) dzięki przychodom z nieruchomości ukończonych w latach 2010-2011
  • Kolejna faza kryzysu w strefie euro, która rozpoczęła się w sierpniu, niekorzystnie wpłynęła na rynek nieruchomości oraz rynek kredytowy, zwłaszcza w krajach Europy Południowo-Wschodniej
  • Negatywna rewaluacja wartości portfela o 140 mln euro była efektem utrzymującej się niekorzystnej sytuacji w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji oraz na Węgrzech
  • Dwie nowe atrakcyjne inwestycje realizowane na bardzo stabilnym rynku centrów handlowych w Warszawie będą miały pozytywny wpływ na wartość portfela nieruchomości
  • Realizowane w najbliższym czasie projekty będą finansowane m.in. z wykorzystaniem 40 mln euro ze sprzedaży Platinium Business Park w Warszawie oraz z kredytów bankowych
  • 22 mln euro wolnej gotówki zostanie pozyskane w czwartym kwartale 2011 r. dzięki umowom refinansującym projekty City Gate i Avenue 19A. Było to możliwe dzięki bardzo dobrym relacjom z bankami
  • Podpisane niedawno umowy, w tym wynajem 29.000 mkw. w kompleksie Spiral w Budapeszcie, mają wpływ na ogólny stopień wynajmu nieruchomości GTC i będą generowały dodatkowe przychody
  • Nakłady inwestycyjne GTC w 2011 r. wyniosły 152 mln euro
  • Powierzchnia ukończonych inwestycji na wynajem wyniosła 539.000 mkw. Nieruchomości te są wyceniane na 1,444 mld euro

 “Europejski kryzys zadłużenia oraz jego wpływ na rynki finansowe znajdują wyraz w pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej na Bałkanach, zwłaszcza w Rumunii i Bułgarii. Zarząd GTC dokonał konserwatywnego przeszacowania wartości ukończonych nieruchomości oraz posiadanego banku ziemi. Celem tego działania było dążenie do odzwierciedlenia aktualnej sytuacji makroekonomicznej” – powiedział Eli Alroy, Przewodniczący Rady Nadzorczej GTC. „Zarząd Spółki przedsięwziął szereg środków i działań, które pomogą zminimalizować skutki negatywnych trendów” – dodał Eli Alroy.

 Wyniki finansowe

Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług wzrosły w III kw. 2011 r. o 3% do 32 mln euro oraz o 5% do 97 mln euro w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy, w porównaniu z analogicznymi okresami zeszłego roku. Sytuacja taka miała miejsce pomimo sprzedaży pozostałych udziałów w Galerii Mokotów. Wzrost przychodów z wynajmu był możliwy dzięki ukończonym nieruchomościom, w tym Galerii Stara Zagora w Bułgarii oraz Avenue Mall w chorwackim Osijeku. Część z ukończonych nieruchomości ma potencjał do generowania jeszcze wyższych zysków w przyszłości wraz ze wzrostem stopnia powierzchni wynajętej. Marża na wynajmiewyniosła w III kw. br. 75% oraz 73% na przestrzeni dziewięciu miesięcy br.

Przychody ze sprzedaży mieszkań wzrosły do 10 mln euro w III kw. 2011 r. oraz do 20 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy, głównie dzięki sprzedaży domów i rezydencji w podwarszawskim Osiedlu Konstancja. Marża na działalności operacyjnej z tytułu sprzedaży mieszkań w III kw. 2011 r. wyniosła 13% oraz 6% w ciągu dziewięciu miesięcy.

Zysk brutto z działalności operacyjnej wzrósł o 8% do 25 mln Euro w III kw.
i do 72 mln Euro w ciągu dziewięciu miesięcy br. Wzrost w III kw. 2011 r. jest efektem wyższych przychodów oraz wolniej rosnących kosztów operacyjnych. Ponieważ przychody z niektórych nieruchomości na dzień 30 września 2011 r. nie były jeszcze ustabilizowane, osiągnięte wyniki na poziomie operacyjnym mogą w przyszłości ulec poprawie.

Strata z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisów dotyczących inwestycji mieszkaniowych wyniosła 140 mln Euro w III kw. 2011 r. oraz 178 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy br. Negatywna rewaluacja była głównie efektem niekorzystnej sytuacji na rynku rumuńskim, bułgarskim, chorwackim oraz węgierskim. Zmiany wyceny przeprowadzone przez Zarząd GTC w konsultacji z zewnętrznymi rzeczoznawcami, są efektem niższego wskaźnika oczekiwanego dochodu czynszowego (ERV), jak również przesunięć w realizacji wybranych inwestycji. W niektórych przypadkach, niższa wycena odzwierciedla krótkoterminowe obniżki czynszu dla najemców, udzielone w celu poprawienia lub utrzymania odsetka wynajętej powierzchni komercyjnej. Obecnie, Zarząd GTC koncentruje swoje działania na tworzeniu długoterminowej wartości aktywów Spółki.

„Wycena naszych nieruchomości była konsultowana z zewnętrznymi rzeczoznawcami. Uważamy, że odzwierciedla ona aktualną sytuację makroekonomiczną.” – powiedział Erez Boniel, Członek Zarządu i Dyrektor Finansowy GTC. „W odpowiedzi na stan rynku, Spółka wzmacnia pozycję finansową poprzez sprzedaż wybranych aktywów, pozyskiwanie finansowania dla przyszłych projektów oraz refinansowania dla budynków istniejących. Jest to możliwe dzięki niezmiennie dobrym relacjom z pożyczkodawcami.”– dodał Erez Boniel.

 Strata netto wyniosła 163 mln euro w III kw. i 201 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy, głównie w wyniku straty z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych.

 Wydatki inwestycyjne osiągnęły poziom 152 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy 2011 r. w porównaniu do 113 mln euro w analogicznym okresie rok wcześniej. Dzięki zachowanej płynności finansowej oraz zdolności kredytowej, GTC będzie realizować wybrane projekty na kluczowych rynkach.

„GTC skupia się obecnie na najmniej nasyconych segmentach rynku nieruchomości na najbardziej atrakcyjnych rynkach – takich, na których istnieje jasne zapotrzebowanie na nasze nieruchomości. To m.in. rynek centrów handlowych w Warszawie, gdzie zamierzamy zbudować dwa obiekty tego typu; rynek biurowy w Bukareszcie oraz rynek handlowy w Belgradzie, gdzie zamierzamy realizować po jednym projekcie. Pozyskanie refinansowania dla City Gate w Bukareszcie oraz budynku Avenue 19a w Belgradzie to potwierdzenie naszej strategii skupiania się na jakości naszych projektów” – powiedział Hagai Harel, Członek Zarządu i Dyrektor ds. Inwestycji Zagranicznych GTC.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych na dzień 30 września 2011 r. kształtowała się na poziomie 2,114 mld euro (wyłączając aktywa przeznaczone na sprzedaż w wysokości 134 mln euro), po uwzględnieniu straty z ich wyceny w ciągu dziewięciu miesięcy 2011 r., co odzwierciedla sytuację makroekonomiczną na dzień 30 września 2011 r. Kolejna aktualizacja wyceny wartości nieruchomości oraz działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową zostanie przeprowadzona na dzień 31 grudnia 2011 r.

Wartość aktywów netto (NAV) na akcję na dzień 30 września 2011 r. ukształtowała się na poziomie 3,9 euro w porównaniu do 4,8 euro na dzień 31 grudnia 2010 r.

GTC prowadzi obecnie rozmowy z bankami na temat pięciu umów kredytowych o łącznej wartości 126 mln euro, w celu zmiany warunków kredytów i ewentualnej zmiany terminów ich spłaty, tam gdzie będzie to konieczne. Na dzień 30 września 2011 r., do momentu zmiany warunków poszczególnych umów kredytowych, powyższe pożyczki zostały uznane za zobowiązania bieżące. Zarząd GTC oczekuje, że porozumienie z bankami nastąpi w ciągu najbliższych 2-3 miesięcy.

W wyniku powyższego przeklasyfikowania, około 38% zadłużenia jest wymagalne w 2017 roku i później. Po osiągnięciu porozumienia z pożyczkodawcami, odsetek ten powróci do poziomu 45%. Średni koszt finansowania długiem pozostał na atrakcyjnym poziomie 5,5%. Zapewnia to Spółce komfort w realizacji dalszych planów rozwoju.

 Ostatnie wydarzenia

Sprzedaż Platinium Business Park w Warszawie

GTC podpisała ramowe warunki transakcji z Grupą Allianz, dotyczące sprzedaży Platinium Business Park w Warszawie. Ostateczne zawarcie transakcji uzależnione jest od pomyślnego zakończenia procesu due dilligence oraz od uzyskania zgody statutowych organów GTC i kupującego.

Platinium Business Park wyróżnia wielokrotnie nagradzana architektura, nowoczesne rozwiązania techniczne, jak również klasa najemców. Kompleks położony jest przy skrzyżowaniu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej. Składa się z czterech ukończonych budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu 44.000 mkw., piątego budynku biurowego w budowie (11.000 mkw.) oraz działki z pozwoleniem na budowę budynku o powierzchni najmu 13.800 mkw.

Potencjalna sprzedaż piątego i szóstego budynku jest uzależniona od osiągniętego stopnia wynajmu i zaawansowania prac budowlanych. Ostateczna cena sprzedaży budynków biurowych będzie ustalona w oparciu o stopę kapitalizacji wynoszącą 6,7% liczoną od zysku operacyjnego netto każdego z budynków. GTC oczekuje, że sprzedaż czterech ukończonych obecnie budynków za 134 mln euro, po zatwierdzeniu transakcji wygeneruje około 40 mln euro wolnej gotówki. Sprzedaż piątego i szóstego budynku, przyniesie dodatkowo dla każdego z budynków około 20-26 mln euro wolnych środków w 2012/13 roku.

 Planowana budowa galerii handlowej na Białołęce

 Równolegle z pracami nad projektem inwestycji w Wilanowie, GTC planuje budowę drugiego nowoczesnego centrum handlowo-rozrywkowego w Warszawie. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka na której powstanie centrum jest w całości przeznaczona pod zabudowę handlowo-usługową. Inwestycja powstanie na działce o powierzchni 4,9 ha na Białołęce. Koszt inwestycji szacowany jest na ok. 160 mln euro.

Dzięki dobrej komunikacji, w zasięgu bezpośredniego oddziaływania nowego centrum znajdą się, poza Białołęką, również inne dzielnice – Żoliborz, Bielany, Praga Północ oraz Targówek. Łącznie, szacuje się, że w zasięgu planowanego centrum mieszka ok. 520 tysięcy ludzi.

Refinansowanie wybranych inwestycji w celu poprawy pozycji finansowej

 GTC podpisała dwie umowy kredytu refinansowego o łącznej wartości 130 mln euro. Uzyskane kredyty dotyczą inwestycji biurowych zrealizowanych przez Spółkę w Bukareszcie i Belgradzie. To jedne z największych tegorocznych transakcji refinansujących nieruchomości w Rumunii i Serbii, świadczące o dobrych relacjach GTC z pożyczkodawcami. Umowy zapewnią GTC ok. 22 mln euro wolnej gotówki w czwartym kwartale 2011 roku.

Otwarcie Gallerii Arad

 Galleria Arad to jedenaste centrum handlowe wybudowane przez Grupę GTC w Europie Środkowo- i Południowo-Wschodniej. Jego realizacja została sfinansowana przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju oraz Raiffeisen Bank.

Na 35.000 mkw. powierzchni handlowej w Galerii Arad znajduje się 100 sklepów i punktów usługowych. Główni najemcy centrum to: supermarket CORA, 8-ekranowe kino Cinema City, sklepy odzieżowe Grupy Inditex (Zara, Bershka, Stradivarius oraz Pull&Bear) oraz Grupy Peeraj (Mango, Oviesse, Piazza Italia, Vero Moda oraz Jack & Jones), jak również centrum Pure Fitness. W galerii znajduje się również 18 restauracji i kawiarni. Do dyspozycji klientów jest podziemny parking mieszczący 1000 samochodów. Galleria Arad służy także, jako siedziba kilku wydziałów urzędu miasta Arad.

Galleria Arad jest łatwo dostępna dla osób korzystających z komunikacja miejskiej. W odległości do 30 minut jazdy od galerii mieszka ponad 300 tysięcy osób.

Arad jest dużym ośrodkiem przemysłowym oraz ważnym węzłem komunikacyjnym zachodniej części Rumunii. Galeria Arad położona jest w gęsto zaludnionej dzielnicy miasta, tuż obok jego głównej arterii – bulwaru Aurel Vlaicu. Dzięki swojemu położeniu, najemcom oraz atrakcyjnej architekturze, Galeria Arad ma szansę stać się jedną z głównych atrakcji miasta.

Nowe znaczące umowy najmu podnoszące odsetek powierzchni wynajętej

 W ciągu ostatnich kilku miesięcy GTC podpisała kilka znaczących umów najmu, dotyczących łącznie ponad 50.000 mkw. powierzchni komercyjnej. Umowy te mają pozytywny wpływ na ogólny wskaźnik powierzchni wynajętej przez GTC, a finalnie przełożą się również na wzrost wyceny poszczególnych aktywów oraz ilość posiadanej przez Spółkę gotówki:

–         Nowi najemcy w Galerie Harfa – obiekt wynajęty w 95%

–         Nowy najemca budynku Spiral w Budapeszcie wynajął 29.000 mkw. podnosząc tym samym wskaźnik wynajęcia do 94%

–         Nowy najemca w University Business Park w Łodzi

–         Grupa Inditex w Galerii Burgas w Bułgarii