Znacząca poprawa wyników operacyjnych. Utrata wartości aktywów głównie w regionie SEE

Wybrane dane finansowe

 

  • Wzrost zysku bazowego przed opodatkowaniem do 22 mln euro (6 mln euro w 2012 r.)
  • Poziom zadłużenia spadł o 18%, zapadalność długu została wydłużona do 5 lat, a średni koszt długu spadł do 4,3% w skali roku (5% w 2012 r.)
  • Koszty administracyjne, po wyeliminowaniu kosztów programu opcji menedżerskich, spadły o 17% do 11 mln euro (14 mln euro w 2012 r.); całkowite oszczędności sięgnęły 50% w ciągu ostatnich dwóch lat
  • Strata netto z aktualizacji wartości aktywów i utrata wartości nieruchomości inwestycyjnych i mieszkaniowych w wysokości 190 mln euro, odzwierciedlają zmianę oczekiwań tempa poprawy koniunktury, głównie w Europie Południowo-Wschodniej
  • Koszty finansowe spadły o 32% do 49 mln euro (72 mln euro w 2012 r.), głównie w wyniku spadku poziomu zadłużenia w następstwie wykupu obligacji i spłaty kredytów
  • Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) wyniósł 55% (53% w 2012 r.); pro forma LTV uwzględniająca emisję i wykup obligacji oraz podwyższenia kapitału spadła do 51%
  • Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej wzrosły z roku na rok
    o 72%, pomimo sprzedaży Platinium Business Park
  • Środki pieniężne i depozyty w wysokości 162 mln euro zostały uzupełnione o dodatkowe 100 mln euro w I kw. 2014 r.

 

„Pomimo znacznych zmian które zachodziły w 2013 r., zarząd GTC skupiał się na realizacji strategii firmy. Podjęliśmy wiele kroków mających na celu poprawę zarówno bilansu spółki, jak i jej wyników operacyjnych, przy jednoczesnej minimalizacji kosztów działalności. Przyniosły one rezultat w formie znaczącej poprawy przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej. Spółka sfinalizowała sprzedaż aktywów, w tym 50% udziałów w krakowskiej Galerii Kazimierz, której wycena wyniosła 180 mln euro – 10% więcej niż jej wartość księgowa. Spółka przygotowała środki na spłatę obligacji zapadających w kwietniu 2014 r. Z drugiej strony, spółka rozpoznała stratę z aktualizacji wartości aktywów i utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i mieszkaniowych, wynikającą głównie ze zmodyfikowanych oczekiwań względem poprawy koniunktury gospodarczej, głównie w Europie Południowo-Wschodniej. Osiągnąwszy nasz cel dotyczący płynności, dźwigni finansowej oraz wyników operacyjnych, zaczynamy wdrażać naszą nową strategię, która zakłada między innymi nabywanie aktywów generujących przychody oraz realizację wybranych nowych projektów. Działania te będą finansowane przez sprzedaż aktywów niezwiązanych z działalnością podstawową spółki.” – powiedział Alain Ickovics, Prezes Zarządu GTC.

Wyniki finansowe

Przychody z najmu i usług spadły do 118 mln euro w 2013 r. ze 129 mln euro w 2012 r. w wyniku sprzedaży Platinium Business Park w Warszawie w 2012 r. oraz spadku stawek czynszów, szczególnie w segmencie biurowym w Polsce i na Węgrzech. Częściowo zostało to skompensowane poprawą wyników nierentownych aktywów w Bułgarii i Rumunii. Porównywalne przychody z najmu w ujęciu rok do roku wzrosły o 2 mln euro w 2013 r. Marża na wynajmie wynosiła 72% w 2013 r. (70% w 2012 r.). Na koniec roku ukończone budynki GTC były wynajęte w 91% (87% w 2012 roku), w związku z czym możliwy jest dalszy wzrost przychodów z wynajmu.

 

Przychody ze sprzedaży domów i mieszkań spadły do 13 mln euro w 2013 r., głównie ze względu na zmniejszoną liczbę dostępnych do sprzedaży domów i mieszkań oraz spadek popytu na mieszkania.

 

Zysk brutto z działalności operacyjnej wyniósł 84 mln euro w 2013 r.  w porównaniu do 90 mln euro w 2012 r. głównie w wyniku sprzedaży Platinium Business Park.

Koszty sprzedaży spadły do 3 mln euro w 2013 r., głównie ze względu na spadek aktywności sprzedaży.

Koszty administracyjne spadły o 10 mln euro, do 9 mln euro w 2013 r., z czego spadek o 8 mln euro jest wynikiem spadku wyceny programu opcji menadżerskich, a kolejne 2 mln euro to wynik wprowadzonych działań oszczędnościowych. Koszty administracyjne, po wyeliminowaniu kosztów programu opcji menedżerskich, spadły o 17% do 11 mln euro z 14 mln euro.

 

Strata z aktualizacji wartości aktywów i utrata wartości nieruchomości inwestycyjnych i mieszkaniowych wyniosła 190 mln euro w 2013 r. Kwota 168 mln euro przypada na aktualizację wartości aktywów inwestycyjnych, która spowodowana jest głównie spadkiem stawek czynszów w sektorze detalicznym w Rumunii, Bułgarii i Chorwacji. Wyceny odzwierciedlają także spadek stawek czynszów w stosunku do nowych umów najmu w segmencie biurowym w Polsce i na Węgrzech oraz umiarkowaną zmianę stóp kapitalizacji w Polsce i Serbii. Innym powodem straty jest zmiana przeznaczenia gruntów pod planowaną Galerię Bukareszt, spowodowana zmianą otoczenia regulacyjnego. Strata ta została częściowo skompensowana wzrostem wartości sprzedanej Galerii Kazimierz oraz poprawą rentowności niektórych aktywów.

 

Koszty finansowe spadły do 49 mln euro w 2013 r. w wyniku spadku poziomu zadłużenia o 214 mln euro, co nastąpiło w następstwie wykupu obligacji i spłaty kredytów. Średni okres zapadalności został przedłużony do 5 lat (4 lata w 2012 r.), a średnia stopa procentowa spadła z 5% w 2012 r. do 4,3% w 2013 r.

Zysk bazowy przed opodatkowaniem[1] wzrósł do 22 mln euro w 2013 r. z poziomu 6 mln euro w 2012 r., głównie w wyniku spadku kosztów finansowych i pozostałych oszczędności oraz poprawy wyników operacyjnych nierentownych aktywów w Bułgarii, Rumunii i Chorwacji. Centrum handlowe Piatra Neamt w 2013 r. osiągnęło próg rentowności. Pozostałe aktywa osiągające niesatysfakcjonujące wyniki, takie jak Galleria Burgas, Avenue Mall Osijek, Galleria Arad, Galleria Stara Zagora, zanotowały znaczną poprawę wyników finansowych w 2013 r.

 

Strata netto wyniosła 177 mln euro w 2013 r. Jest to związane głównie ze stratą z aktualizacji wartości aktywów i utratą wartości nieruchomości inwestycyjnych i mieszkaniowych.

 

Poziom zadłużenia spadł znacząco do poziomu 992 mln euro na dzień 31 grudnia 2013 r., z 1,205 mld euro w dniu 31 grudnia 2012 r. Średnia zapadalność długu została przedłużona do 5 lat, a średni koszt długu został obniżony do 4,3% w skali roku (5% rocznie w 2012 roku). Stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości był na poziomie 55% na dzień 31 grudnia 2013 r. Pokrycie odsetek (interest cover) wzrosło do 1,44 w 2013 r. z 1,08 w 2012 r.

 

Wartość aktywów netto (NAV) na akcję wyniosła 1,8 euro na dzień 31 grudnia 2013 r., w porównaniu do 2,3 euro na dzień 31 grudnia 2012 r. EPRA NAV na akcję wynosił również 1,8 euro, podczas gdy EPRA NNNAV na akcję był na poziomie 2,2 euro.

 

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej wzrosły o 72%  do 28 mln euro w 2013 r. (16 mln euro w 2012 r.), pomimo sprzedaży Platinium Business Park. Poprawa przepływów środków pieniężnych z działalności operacyjnej została osiągnięta głównie dzięki obniżeniu kosztów finansowych połączonemu z redukcją kosztów administracyjnych i poprawą przychodu operacyjnego netto z porównywalnych aktywów w ujęciu rok do roku.

 

Kluczowe osiągnięcia

Sprzedaż kompleksu biurowego Platinium Business Park w Warszawie

W lutym 2013 r. GTC sfinalizowało sprzedaż biurowca Platinium V, zwieńczając tym samym sprzedaż całego kompleksu biurowego Platinium Business Park w Warszawie. Ostateczna cena transakcji wyniosła 173 mln euro, co odzwierciedla stopę kapitalizacji wynoszącą 6,7%. Transakcja wygenerowała około 60 mln euro gotówki, z czego
16 mln euro pochodziło ze sprzedaży samego budynku Platinium V.

 

Sprzedaż 50% udziałów w krakowskiej Galerii Kazimierz

 

Transakcja wygenerowała około 50 mln euro gotówki netto. Sprzedaż została zakończona w grudniu 2013 r., a cena transakcyjna wynosiła 10% powyżej wartości księgowej aktywa.

 

Wznowienie budowy biurowca Pascal

GTC wznowiło budowę budynku Pascal, ostatniej fazy cenionego i szanowanego krakowskiego kompleksu biurowego ­Korona Office Complex. Budynek biurowy oferujący 5 500 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej ma zostać oddany do użytkowania w kwietniu 2014 r. W październiku 2013 r. GTC podpisało umowę z IBM, który wynajął ponad 1 700 m kw. powierzchni biurowej w budynku. Dodatkowo, GTC refinansowało kredyt projektowy dla Korona Office Park i podpisało umowę kredytową na 45 mln euro  z Bankiem Zachodnim WBK, członkiem Grupy Santander,
z czego 6 mln euro pokryje koszty budowy biurowca Pascal.

 

Centra Handlowe w Warszawie

Oba planowane centra handlowe w Warszawie, Galeria Wilanów i Galeria Północna na Białołęce, weszły w końcowe fazy przygotowań formalno-prawnych. Proces zakupu gruntów na Białołęce jest prawie zakończony, z niewielkimi fragmentami gruntów oczekujących na ostateczne zawarcie umów sprzedaży z władzami Warszawy. Zarówno Galeria Wilanów, jak i Galeria Północna są w trakcie zdobywania ostatecznych opinii środowiskowych. Ich otrzymanie planowane jest w 2014 r. Przetarg na budowę Galerii Północnej rozpoczął się w 2013 r. i jest już prawie zakończony. GTC podpisała listy intencyjne z pierwszymi najemcami: Cinema City otworzy kino z 12 salami w Galerii Wilanów i 11 w Galerii Północnej; LPP, znana firma odzieżowa, wynajmie ponad 4 600 m kw. powierzchni handlowej w Galerii Wilanów i 4 700 m kw. w Galerii Północnej. GTC planuje rozpoczęcie budowy obu centrów handlowych w 2014 r.

 

164 000 m kw. nowych i przedłużonych umów najmu powierzchni biurowej i handlowej w regionie

GTC nadal korzysta z niezrównanej reputacji wśród znanych i renomowanych najemców jak i handlowców, którzy mimo rosnącej presji na czynsze cenią wysoką jakość oferowaną przez GTC. Rok 2013 obfitował w wiele istotnych nowych umów najmu i przedłużeń istniejących już umów, łącznie na 164 000 m kw. w Europie Środkowej i Wschodniej, a także w Europie Południowo-Wschodniej. Stanowi to imponujący wzrost o 31% w porównaniu do 2012 r.

 

Znaczące nowe umowy najmu:

  • Askent w Gallerii Stara Zagora – 3 600 m kw.
  • IBM w Francuska Office Centre, Katowice – 3 200 m kw.
  • Canon w Marina Office Center, Praga – 3 100 m kw.
  • Accenture w University Business Park, Łódź – 1 700 m kw.
  • DFDS w Globis Poznań – 1 600 m kw.

Znaczące  przedłużenia umów najmu:

  • IBM w Korona Office Park, Kraków – 3 000 m kw.
  • Arvato, GPC i UW Inwestycje w Globis Poznań – łącznie 3 000 m kw.
  • Genpact w Korona Office Complex, Kraków – 3 000 m kw.
  • E.ON Romania w City Gate, Bukareszt – 2 400 m kw.
  • Novo Nordisk w Aeropark, Warszawa – 2 120 m kw.
  • Ambasada Austarlii w 19 Avenue, Belgrad – 1 600 m kw.

Przygotowanie do spłaty obligacji w kwietniu 2014 r.

  • Spółka pozyskała 100 mln euro w akcjach i obligacjach po dniu bilansowania
  • Płynność spółki została ustabilizowana, a spłata obligacji została zabezpieczona


[1] Zysk przed opodatkowaniem zdefiniowany jako zysk przed opodatkowaniem wg MSSF skorygowany
o straty z wyceny, udział w stracie jednostek stowarzyszonych, podatek bieżący i odroczony wspólnych przedsięwzięć, amortyzację środków trwałych oraz zmiany wartości godziwej instrumentów zabezpieczających.

Globe Trade Centre emituje nowe obligacje

„Emisja obligacji jest zgodna z wcześniej ogłoszonym przez GTC planem refinansowania części obligacji zapadających w kwietniu 2014 r. oraz ma na celu zapewnienie finansowania Grupie przyszłego wzrostu” – powiedział Erez Boniel, Dyrektor Finansowy i Członek Zarządu GTC.

GTC z powodzeniem wyemitowało 20 000 nowych obligacji o całkowitej wartości nominalnej 200 milionów złotych, w nominalnej cenie 10 000 złotych za jedną obligację. Obligacje zapadają w 2019 roku. Nabywcami obligacji są polskie instytucje finansowe. GTC planuje wprowadzenie obligacji do Alternatywnych Systemów Obrotu zarządzanych przez Warszawską Giełdę Papierów Wartościowych oraz BondSpot.

***

GLOBE TRADE CENTRE S.A. (GTC) to jeden z czołowych deweloperów w Nowej Europie. Powstała w 1994 r. w Warszawie Spółka obecnie działa w Polsce, na Węgrzech, w Czechach, Rumunii, Serbii, Chorwacji, Bułgarii, Rosji, na Słowacji i Ukrainie. GTC realizuje inwestycje i zarządza nimi w trzech kluczowych sektorach rynku nieruchomości: budynków i parków biurowych, centrów handlowo-rozrywkowych oraz mieszkaniowych. Firma wybudowała nieruchomości komercyjne o łącznej powierzchni ponad 950 000 m kw. netto i nieruchomości mieszkaniowe o łącznej powierzchni 300 000 m kw. GTC obecnie zarządza ok. 583 000 m kw. powierzchni komercyjnej (z czego udział GTC wynosi 530 000 m kw.). Spółka posiada również imponujący portfel inwestycji na różnym etapie realizacji, który pozwoli na wybudowanie 1,1 mln m kw. powierzchni komercyjnej i 615 000 m kw. mieszkaniowej. Łączne aktywa Grupy wynoszą ponad 1,9 mld euro.
Akcje GTC są notowane na GPW w Warszawie w prestiżowym indeksie WIG30. Walory Spółki wchodzą też w skład międzynarodowego indeksu Dow Jones STOXX Eastern Europe 300 Index, jak również indeksu GPR250 skupiającego akcje 250 największych i najbardziej płynnych spółek z sektora nieruchomości na świecie oraz FTSE EPRA/NAREIT Emerging Index. Wśród udziałowców GTC znajdują się najwięksi polscy i międzynarodowi inwestorzy instytucjonalni.

GTC w 2013 r. wynajęło niemal 164 tys. m kw. powierzchni biurowej i handlowej w regionach CEE i SEE, o 31% więcej niż w 2012 r

Globe Trade Centre S.A. (GTC) ogłasza, że w 2013 r. spółka zanotowała 31-procentowy wzrost powierzchni biurowej i handlowej wynajętej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej w porównaniu z 2012 r. Spółka zawarła z najemcami kontrakty opiewające w sumie na niemal 164 000 m kw. powierzchni.

 

W 2013 r. Polska była kluczowym w regionach CEE i SEE rynkiem dla najemców i inwestorów branży nieruchomości komercyjnych. Dlatego nie jest zaskoczeniem, że tylko w Polsce GTC podpisało umowy najmu łącznie aż 44 900 m kw. powierzchni. Odpowiada to 27 proc. wszystkich umów najmu zawartych przez GTC w regionach CEE i SEE. Drugim największym rynkiem dla GTC były w 2013 r. Węgry, gdzie spółka wynajęła 35 500 m kw. powierzchni. Większość kontraktów zawartych na tym rynku stanowiły przedłużenia najmów. Trzeci największy dla GTC rynek w ubiegłym roku to Rumunia. Umowy zawarte w tym kraju w 2013 r. opiewają na łączną powierzchnię 28 800 m kw.

„2013 był bardzo ważnym rokiem dla GTC. Podpisaliśmy nowe kontrakty i przedłużyliśmy umowy najmu na ponad 160 tys. m kw. powierzchni handlowej i biurowej. Osiągnięcie takiej skali działalności w sektorze najmów jest znaczącym dokonaniem naszej spółki” – powiedział Alain Ickovics, Prezes Zarządu GTC S.A. „Mimo presji na stawki najmu, wciąż widocznej na niektórych rynkach, nasze wyniki w całym regionie w 2013 r. pokazują, że najemcy doceniają budynki GTC i nie są chętni by rezygnować z jakości i lokalizacji, jakie oferuje im nasza spółka” – dodał Alain Ickovics.

Poza Polską, Węgrami i Rumunią, w 2013 r. GTC wynajęło 54 500 m kw. powierzchni biurowej i handlowej w innych krajach. Te kraje to: Chorwacja (19 700 m kw.), Serbia (14 200 m kw.), Bułgaria (12 000) m kw., Czechy (7 500 m kw.) oraz Słowacja (1 100 m kw.).

***

GLOBE TRADE CENTRE S.A. (GTC) to jeden z czołowych deweloperów w Nowej Europie. Powstała w 1994 r. w Warszawie Spółka obecnie działa w Polsce, na Węgrzech, w Czechach, Rumunii, Serbii, Chorwacji, Bułgarii, Rosji, na Słowacji i Ukrainie. GTC realizuje inwestycje i zarządza nimi w trzech kluczowych sektorach rynku nieruchomości: budynków i parków biurowych, centrów handlowo-rozrywkowych oraz mieszkaniowych.

Firma wybudowała nieruchomości komercyjne o łącznej powierzchni ponad 950 000 m kw. netto i nieruchomości mieszkaniowe o łącznej powierzchni 300 000 m kw. GTC obecnie jest właścicielem ok. 548 000 m kw. powierzchni komercyjnej (z czego udział GTC wynosi 530 000 m kw.). Spółka posiada również imponujący portfel inwestycji na różnym etapie realizacji, który pozwoli na wybudowanie 1,1 mln m kw. powierzchni komercyjnej i 615 000 m kw. mieszkaniowej. Łączne aktywa Grupy wynoszą ponad 1,9 mld euro.

Akcje GTC są notowane na GPW w Warszawie w prestiżowym indeksie WIG30. Walory Spółki wchodzą też w skład międzynarodowego indeksu Dow Jones STOXX Eastern Europe 300 Index, jak również indeksu GPR250 skupiającego akcje 250 największych i najbardziej płynnych spółek z sektora nieruchomości na świecie oraz FTSE EPRA/NAREIT Emerging Index. Wśród udziałowców GTC znajdują się najwięksi polscy i międzynarodowi inwestorzy instytucjonalni.